Инструменты и механизм ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам

Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

1) платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;

2) номинальный непогашенный остаток кредита корректируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции [21].

Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой», она определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитываете я исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью.

Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.

В то же время использование кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы - в долгосрочных кредитах.

Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки [10].

Сатьи по теме:

Виды банковских рисков
Многообразный и сложный характер банковской деятельности объективно определяет наличие различных систем классификации банковских рисков. Более того, эти неодинаковые классификации могут быть построены на разных принципах и существенно отличаться по своей сложности, причем каждая из них может не сод ...

Факторинг, характеристика его видов
Факторинговая деятельность банков регулируется гл. 43 Гражданского кодекса РФ «Финансирование под уступку денежного требования». Факторинг (от англ. factor — маклер, посредник) представляет собой выкуп платежных требований у поставщика товаров, иначе говоря, переуступку банку неоплаченных долговых ...

Тенденции развития биржевого рынка РЕПО
Динамичное развитие операций РЕПО на российском фондовом рынке явилось отражением роста его внутренней и внешней конкурентоспособности, что в свою очередь создает благоприятную основу для дальнейшего расширения инвестиционных продуктов и совершенствования технологических решений на Фондовой бирже М ...