Лизинговый и ипотечные кредиты как виды коммерческого кредита

Идея лизинга - одна из старейших в мире бизнеса. Еще древние греки и римляне задумывались над тем, как с максимальной для себя выгодой использовать чужую собственность, не оставляя ее владельца в дураках. По крайней мере, тысячелетие ушло на осмысление этой плодотворной идеи, пока, наконец, не был принят первый закон о лизинге (закон Уэльса в Англии 1284г). Посеянные много веков назад семена дали всходы уже в наше время: начиная со второй половины XX века, лизинг из увлекательной теории стал быстро превращаться в весьма привлекательную практику. Переход к рыночной экономике поставил перед промышленными предприятиями ряд проблем, главными из которых являются: как утвердиться в необходимых для них условиях возрастающей конкуренции, сокращения рынка сбыта из-за высоких цен продукции и неплатежеспособности, сложностей поиска поставщиков сырья, материалов и ограниченности финансовых ресурсов.

Существует мировая практика кооперации как внутри стран, так и международная в использовании промышленного оборудования, машин, новых технологий, сооружений промышленного назначения через особую форму предпринимательской деятельности - лизинг.

В настоящее время на рынке лизинговых услуг работает большое количество лизинговых компаний, число которых постоянно растет. Эти компании способны привести в движение высвобождающиеся производственные мощности и значительно удовлетворить потребности промышленных и коммерческих предприятий в использовании оборудования (имущества). Причем при дефиците финансовых ресурсов, эти структуры способны помочь выжить многим предприятиям, обеспечив технологическое оснащение их производства, т.е. заложить основы выхода из кризиса и будущего экономического подъема.

Долголетний опыт использования лизингового механизма в предпринимательской деятельности многих стран мира позволяет сделать вывод о его эффективности. Исходя из этого и существующего положения в Республике Беларусь в переходный период к рыночным отношениям, со всеми его проблемами и трудностями, необходимо отметить позитивность лизингового механизма. Поэтому целесообразно воспользоваться его возможностями и более активно внедрять в производственную деятельность.

Что же касается актуальности ипотечного кредитования, то следует сказать, что жилищная проблема, обострившаяся при переходе к рынку в условиях постоянного роста стоимости жилой недвижимости и невысокого уровня доходов населения, является одной из самых важных социально-экономических проблем в странах с переходной экономикой. В Республике Беларусь, несмотря на меры, предпринимаемые государством, удельный вес нуждающихся в жилье граждан в постсоветский период сохраняется на уровне 20% всего населения, из них только около 1,5% ежегодно улучшают свои жилищные условия. Недостаточная эффективность эмиссионного льготного жилищного кредитования, используемых схем долевого участия граждан в строительстве и других форм финансирования приобретения жилья, которые носят краткосрочный характер и рассчитаны на высокую обеспеченность населения, обусловливают усиление роли банковского кредита как основного способа решения жилищной проблемы в республике.

Значимость задач, стоящих перед банковской системой в области кредитования жилищной сферы, предопределяет необходимость совершенствования действующей практики жилищного кредитования, а также разработки и внедрения приемлемых для различных групп населения моделей ипотечного жилищного кредитования, адаптированных к экономике республики. Это позволит удовлетворить спрос на жилье большей части населения, будет способствовать росту активности банков на розничном кредитном рынке, приведет к снижению рисков жилищного кредитования.

Актуальность избранной темы подтверждается недостаточной освещенностью в отечественной и зарубежной экономической литературе теоретических основ и практических аспектов жилищного кредитования как комплекса взаимоотношений всех участников данного процесса, что затрудняет принятие эффективных решений по развитию жилищной сферы с использованием банковских ресурсов.

Владимир Аносов, доцент БГЭУ, кандидат экономических наук, в своей статье обосновывает актуальность лизинга в РБ. Он считает, с его мнением можно согласится, что интерес к развитию лизинговых отношений удовлетворен не в полной мере. В.Аносов называет и тщательно рассматривает препятствия развития лизинга в РБ. Одним из препятствий в реализации масштабного кредитования лизинговых операций является практически полное отсутствие в современных условиях в банковской сфере так называемых «длинных денег». Кредитные ресурсы банков формируются главным образом за счет краткосрочных депозитов населения, что может быть расценено как важнейшее неблагоприятное внешнее условие развития лизинга. В.Аносов считает, что одним из путей решения проблемы финансирования лизинга могло бы стать привлечение зарубежных, в первую очередь российских, инвесторов. Также в статье указаны положительные тенденции в развитии лизинга в республике, дается их объяснение. На основе статьи можно сделать вывод, что в республике имеется неиспользованный потенциал развития лизинговых отношений, который следует поскорее запустить в производство и решить проблему технологического перевооружения производства [1].

Тимофей Третьяк, соискатель НИЭИ Минэкономики, в своей статье рассматривает нормативно-правовую базу по лизингу в РБ, сравнивает нормативно-правововую базы РБ и РФ. Приводит факты о том, что на рынке лизинговых услуг сейчас работает около 50 компаний, 40 из которых объединены в Белорусский союз лизингодателей (БСЛ), причем на долю входящих в него компаний приходится более 80% общего объема лизинговых операций. По мнению Т.Третьяка для повышения роли государственного воздействия на модернизацию экономики РБ было бы разумно создать промышленный лизинговый фонд (ПЛФ) на базе отраслевых лизинговых фондов, основу которых составят лизинговые фонды предприятий. С его мнением мы полностью согласны и считаем, что это повысит эффективность управления лизинговыми отношениями в РБ [23].

Для выяснения сути лизинговых отношений в их современном значении необходимо определить, каковы были первоначальные условия возникновения лизинга, что явилось предпосылками и толчком для их развития. В статье Екатерины Храмовой, аспиранта БГЭУ, полностью изложена история возникновения и развития лизинга. Как свидетельствуют историки, первое документальное упоминание о лизинговой сделке относится к 1066 г., когда Вильгельм Завоеватель арендовал у нормандских судовладельцев корабли для вторжения на Британские острова. Этот опыт не был забыт, и в 1248 г. Была зарегистрирована первая лизинговая сделка, согласно которой рыцарь Бонфис Манганелла Гаэта арендовал доспехи для участия в Седьмом Крестовом походе. В 1572 году в Великобритании был принят законодательный акт, разрешающий использовать только действительный, а не мнимый лизинг, то есть законными признавались арендные договоры,

подписываемые на разумных основаниях, так как к тому времени участились сделки, имеющие целью

сокрытие истинного положения вещей - кто собственник, кто владелец. Использовалось это как средство скрытой передачи собственности, то есть для введения в заблуждение кредиторов. Первое известное употребление термина “лизинг” (об этом пишет австрийский исследователь В. Хойер в своей книге “Как делать бизнес в Европе” ) относится к 1877 году, когда телефонная компания “Белл” приняла решение не продавать свои телефонные аппараты, а сдавать их в аренду, то есть устанавливать оборудование в доме или офисе клиента только на основе арендной платы. Согласно же официальной точке зрения, которую выражает LEASEUROPE-ассоциация европейских лизинговых компаний, впервые идее лизинга была реализована в Великобритании в 70-х годах 19 века, когда английская фирма BRITISH RAILWAY WAGONS подписала контракт с Британской железнодорожной компанией на долгосрочную аренду произведенных ею вагонов [22].

Анна Левсевич, аспирант ИЭНАН Беларуси, считает, что одной из причин отсталости белорусской экономики является недостаток инвестиций в производство. Одним из новых механизмов привлечения инвестиций является лизинг. Автор дает преимущества лизинга, обосновывает его удобность и выгодность. С мнением о том, что желательно решить вопрос об уменьшении, а в идеале и полной отмене таможенных платежей на ввозимое импортное высококачественное производственное оборудование, мы полностью солидарны. У нас же, несмотря на острую потребность в модернизации сохраняются высокие таможенные платежи (около 25% стоимости объекта лизинга). Как мы видим проводимая таможенная политика не способствует быстрому развитию лизинга [17].

Борис Гусаков, Олег Левкович, Александр Левкович считают, что лизинг- это рычаг экономического роста. Миссия лизинга заключается в содействии функционированию конкурентного рынка при нехватке ресурсов и недоступности или неэффективности других форм финансирования путем привлечения имеющихся ограниченных ресурсов с точки зрения экономического роста. С мнением о том что, что все субъекты лизинговых отношений только одной гранью своей хозяйственной деятельности пересекаются с реализацией миссии лизинга, и лишь операторы рынка лизинговых услуг функционируют в полном объеме в плоскости миссии лизинга, мы согласны. Миссия операторов (компаний)- аккумулирование финансовых ресурсов в целях предоставления лизинговых линий и обслуживания корпоративных клиентов по специально значимым проектам без предоставления дополнительных услуг [4].

Константин Тычила в своей статье выясняет причины того, что Беларусь не может конкурировать с западными инвесторами на рынке лизинговых услуг. К этим причинам относятся: несогласованность законодательства, противоречия в системе налогообложения, отсутствие льгот на НДС, завышение курсов валют и завышенной обязательной продажи ее государству заработавшими товаропроизводителями. Мы считаем, что необходимо решать эти проблемы путем совершенствования законодательной базы РБ [21].

Андрей Троянов, директор ИП «Белтранслизинг», считает, что только теоретически белорусское лизинговое законодательство дает возможность получить существенные налоговые льготы. Таким образом, лизинг как экспортная услуга не имеет льготы на НДС. Это обстоятельство не дает возможности конкурировать с западными лизинговыми инвесторами. Мы считаем, что противоречия не являются сложными с точки зрения их устранения. Они порождаются реформами в экономике РБ. Изменение одного направления в законодательстве, например валютного регулирования, требует согласованности и изменения норм в другом, например регламентирующем бухгалтерский учет, кредитование, лизинг и т.д. Все это требует помощь специалистов в каждой конкретной отрасли экономической деятельности [20].

Николай Егоренко, Елена Казакова, Сергей Казаков в своей статье рассматривают финансовый лизинг как средство эффективного управления государственной собственностью. По их мнению финансовый лизинг- является наиболее важной формой аренды, когда речь идет о государственных средствах труда. Аренда трудящимися государственной собственности- это демократизация отношений собственности. Мы с этим полностью согласны и считаем, что в результате этого повышается эффективность управления экономикой. Следует отметить, что финансовый лизинг- это такая долгосрочная аренда имущества, при которой предусматривается выплата арендатором сумм амортизации и прибыли арендодателю [11].

Жилищная проблема в РБ в настоящий момент времени очень актуальна. Спрос населения на жилью не удовлетворен в полной мере. Можно сказать, что одним из способов удовлетворения этой проблемы является банковский кредит на строительство и покупку жилья.

18 сентября 2008 года в Минске прошел 2-ой Международный деловой форум – круглый стол – «Ипотека. Землепользование. Развитие лизинга недвижимости», организованный компанией EventMedia. Мероприятие было посвящено обсуждению Закона об ипотеке (Закон Республики Беларусь «Об ипотеке» №345-З от 20.06.2008г. вступает в силу 27.12.2008г.), юридических и практических аспектов его применения, практики судебных дел. Была дана оценка перспективам применения ипотеки и лизингу недвижимости – в качестве достойной альтернативы ипотеке для юридических лиц.

Приведем основные мнения экспертов по различным практическим проблемам в области ипотечных и лизинговых отношений в РБ, которые выступали на этом форуме.

Прежде всего, были затронуты некоторые практические проблемы при применении ипотечного кредитования в настоящий момент. С докладом по этой тематике выступил Евгений Саскевич, ведущий юрисконсульт ОАО «Белгазпромбанк». Он отметил, следующее: так как ипотека в настоящее время регулируется целым рядом законодательных актов, в отдельных случаях имеют место противоречия при их применении. Не вдаваясь в детали отметим, что до сих пор при выдаче кредитов под залог недвижимости банки подвергаются повышенному риску, связанному с отсутствием в некоторых случаях механизма отчуждения недвижимости при проблемной задолженности по таким кредитам. Речь идет об отчуждении квартир, если в них проживают семьи с несовершеннолетними детьми. В такой ситуации ликвидность недвижимости, мягко говоря, становится под вопрос.

В принципе, нет до конца ясного правового механизма для целей наложения банками запрета и на отчуждение недвижимости, если у граждан имеется несколько квартир. Например, в одной квартире гражданин проживает, а другая принадлежит ему на праве собственности. Банк, выдавая такому гражданину ипотечный кредит, конечно, заинтересован в том, чтобы гражданин не мог продать свою «свободную» жилплощадь, где никто не проживает, и которая является гораздо более ликвидным обеспечением по кредиту.

Возникают вопросы и при применении ипотеки юридическими лицами. Так, при отчуждении банком по договору ипотеки имущества предприятия, например, складских помещений, сдаваемых в аренду, одновременно возникают правовые взаимоотношения банка с арендаторами. Переход права собственности в этом случае не ведет к автоматическому прекращению существующего договора аренды. Таким образом, банк «в нагрузку» к объекту недвижимости получает арендаторов, что также, в принципе, снижает ликвидность объекта.

Перспективам применения ипотеки и преимуществам применения лизинга недвижимости была посвящена речь Андрея Дрозда, начальника отдела строительства СП «Автобизнес» ООО. Он обратил внимание собравшихся на успешную мировую практику применения лизинга недвижимости.При этом было выражено сомнение в том, что ипотека может стать более привлекательной, чем лизинг, для юридических лиц.

Институт закладных: как применить правильно? Этот краеугольный вопрос был детально освещен в выступлении Виталия Качели, руководителя практики недвижимости и строительства юридической компании Белюрбюро. Причем практически все докладчики сошлись во мнении, что без существенного развития института закладных вряд ли можно рассчитывать на большие сдвиги, связанные с принятием Закона об ипотеке, в ближайшем будущем.

Закладные в разрезе ипотечного кредитования призваны решить одну очень важную проблему – проблему увеличения оборачиваемости кредитных средств. В настоящий момент в Беларуси сложилась ситуация, когда банки не предлагают кредитов на недвижимость на срок более 25 лет, что, по мнению Виталия Качели, однозначно связано с отсутствием возможности у банков привлекать под такие кредиты долгосрочные ресурсы.

Применение закладных законодательно закрепляет механизм дополнительного привлечения долгосрочных ресурсов кредитными учреждениями страны. Следующее за этим рефинансирование кредитных средств должно самым положительным образом повлиять на сроки выдачи, объем и процентные ставки по выдаваемым ипотечным кредитам.

Даже в России, где ипотека применяется относительно недавно (Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ принят 16.07.1998г.), сроки выдачи кредитов гораздо дольше – порядка 40 лет, а процентные ставки по таким кредитам сложились на уровне 6-8% годовых.

Экономическим особенностям применения лизинга недвижимости и инвестиционных кредитов было посвящено выступление Андрея Жигалко, директора компании ООО «Экаунтин Сервис». Несмотря на кажущуюся простоту применения налоговых льгот при лизинге, он отметил важность их учета при разработке экономики проекта.

Сумма экономии средств предприятия при правильном использовании льготы в этом случае может равняться налогу на прибыль, а это 24% от суммы прибыли, что в случае больших инвестиционных проектов составляет астрономические суммы.

В целом, круглый стол дал возможность специалистам и представителям прессы пообщаться в неформальной обстановке и еще раз обсудить перспективы применения ипотечного кредитования и лизинга в нашей стране.

Вера Ерохова в своей статье обсуждает Закон РБ от 20.06.08 №345-3 «Об ипотеке». С мнением о том, что до этого Закона отношения в области ипотек не были столь четко выражены. В статье сравнивается Закон РБ «Об ипотеке» и Закон РБ от 24.11.1993 №2586-12 «О залоге». Закон РБ «О залоге» шире и охватывает регулирование вопросов, касающихся обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки.

В заключении следует отметить взаимосвязь развития ипотеки и мирового финансового кризиса. Николай Дрозд, кандидат экономических наук, считает, что кризис мирового финансового рынка перешел в завершающую стадию. Масштабное разрушение системы ипотечного кредитования сопровождается огромными убытками ипотечных институтов, а в отдельных случаях- их полным разрушением и крахом. Кризис касается всех участников мирового хозяйства независимо от степени участия в мировой экономике, его последствия сказываются на всех странах. Мировой фондовый рынок так же нестабильный из-за экономического кризиса. Этот кризис связан с кризисом на американском ипотечном рынке, который начал происходить в сентябре 2007 года. Многие экономисты считают, что он обусловлен тамошними ипотеками. Массовый невозврат ипотечных кредитов в США произошел из-за прекращения роста цен на недвижимость. Ранее инвесторы покупали жилье, чтобы перепродать его через некоторое время, выплатить проценты по кредиту и получить прибыль. Особенно сильно пострадали заемщики банков с плохой кредитной историей - процентные ставки для них значительно выше, чем для надежных заемщиков. Суть в том, что экономика США является локомотивом мировой. Что же касается РБ, то нужно привлекать не кредитные займы, а прямые инвестиции, которые не увеличат государственный внешний долг.

Известные российские ученые Л.П. Кроливецкая, О.И. Лаврушин и другие определяют кредит на строительство и покупку жилья- как кредит населению и включают в состав не ипотечного, как зарубежные экономисты, а потребительского кредита на инвестиционные цели, отражающего экономические отношения между кредитополучателем по поводу приобретения жилья [1,2].

• Понятие лизингового кредита
• Классификация лизинга. Формы и виды лизинговых операций
• Ипотечный кредит, его сущность и назначение
• Классификация банковских жилищных кредитов
• Развитие лизингового кредита в Республике Беларусь
• Развитие ипотечного кредита в Республике Беларусь
• Выводы

Сатьи по теме:

Участники биржевых сделок и виды операций на фондовой бирже
В отдельно взятой фондовой сделке задействованы три стороны – продавец, покупатель, посредник. На начальных этапах модель предельно проста – один посредник сводит продавца с покупателем. При росте масштабов фондовых операций появляется вторая модель, и посредников уже двое: покупатель обращается к ...

Форвардные контракты
Форвардная сделка – это сделка между двумя сторонами, условия которой предусматривают обязательную взаимную одномоментную передачу прав и обязанностей в отношении базисного актива с отсроченным сроком исполнения договоренности от даты договоренности. Такая сделка, как правило, оформляется в письмен ...

Инструменты денежно-кредитной политики
Воздействие субъектов денежно-кредитной политики на ее объекты осуществляется с помощью набора специфических инструментов. Под инструментами денежно-кредитной политики понимают средство, способ воздействия Центрального банка как органа денежно-кредитного регулирования на объекты денежно-кредитной п ...